以案说法预查封的土地使用权能否执行

史国政 王华丽

编者按：近年来, 法院“执行难”问题一直是司法界乃至全社会关注的热点、难点问题。"银川治疗银屑病医院执行难"已经成为侵蚀社会公平正义、破坏社会诚信、影响社会安定的突出问题。解决“执行难”问题已经成为加强社会和谐和保障司法的必然要求,成为建立公正、高效、权威的司法制度的必然要求。尤其是对一些尚未办理产权登记的不动产和土地的执行，更是困扰司法的一个难题。笔者希望通过对一起预查封土地使用权的执行案件的分析，为解决执行中遇到的类似难题提供一些依据，为解决“执行难”问题贡献微薄之力。

一、案件基本情况

2011年8月11日，王某某与庆丰公司签订《借款合同》。双方约定：向原告借款2500万元人民币用于短期业务周转，借款期限自2011年9月21日至2011年11月18日，贞丰公司、张某某对本笔借款的本金、利息、违约金及相关费用承担连带保证责任。

王某某履约，债务人逾期还款，王某某诉至法院。经法院主持调解，达成如下调解协议：调解协议签订前，庆丰公司已经偿还王某某1000万元，此款首先冲抵庆丰公司所欠王某某的利息、违约金、费用(含起诉的诉讼费、保全费用)及其他欠款(本金200万元)，冲抵后下欠本金2100万元，庆丰公司于2012年2月 16日前偿还500万元，余款 1600万元于2012年3月16日前偿还完毕，第一批500万元未按约定日期偿还时，从2012年1月8日起计算支付;第二批1600万元未按约定日期偿还时，亦从2012年1月8日起计算支付。贞丰公司、张某某对本笔借款的本金、利息、违约金、迟延履行金及相关费用承担连带清偿责任。

法院依据调解协议，制作了民事调解书。调解书发生法律效力后，四被执行人仍未履行。王某某向法院申请强制执行。

法院于2012年5月10日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人于2012年5月16日前

按照民事调解书所确定的义务履行完毕，但被执行人庆丰公司、贞丰公司、张某某一直未履行生效法律文书确定的义务。根据申请执行人王某某的申请，本案进入执行程序。

目前，庆丰公司除了TGT2010-25号土地使用权外，无其他财产可供执行。法院在王某某的申请下，法院发出对TGT2010-25号土地使用权进行预查封及拍卖的协助执行通知。庆丰公司提出“TGT2010-25号土地使用权因未办理土地使用权登记，尚不属于该公司名下财产，不能被依法强制执行”。

二、争议焦点：预查封的土地能否执行

1、尚未办理土地使用权登记的土地，人民法院可以对土地使用权进行预查封

经查：庆丰公司通过“招、拍、挂”公开竞买程序，摘牌取得TGT2010-25号土地，并交纳全部土地使用出让金。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》) (法发[2004]5号)第十三规定：“被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。”《最高人白癜风初期症状图片民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释〔2004〕15号)第二条第一款和第二款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。” 第九条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”

根据上述规定可知，人民法院对未登记的土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据可以确定权属的，可以进行查封(预查封)，只是未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。

2、预查封的土地使用权可以执行

《通知》第十四条规定：“被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使宁夏治疗银屑病的医院用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。”

上述《通知》规定了三种情况：第一种情况是指：土地申请人已经全额交纳了土地出让金，在没有办理土地使用证之前，虽然土地仍然登记在原土地使用者手中或国家土地部门管理之下，应该视为已经属于被执行人的财产，可以查封执行。第二种情况是指土地申请人已经部分交纳土地出让金，尚未全部交款，可以按照已经交纳的款项计算可以查封的土地面积，对土地分割面积查封，如果不可分割的土地面积，法院可以全部查封。第三种情况是指：土地申请人部分交纳土地出让金，在查封期限届满前，如果人民政府依法收回土地使用权，被执行人已经交纳了部分土地出让金可以作为被执行人的财产用于执行。

《通知》第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”

根据上述规定，预查封的效力等同于正式查封，被执行人的财产被查封后，法院应当及时拍卖、变卖。在庆丰公司已经交纳土地使用出让金的情况下，在没有办理土地使用证之前，已经具备转让条件。《最高法关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件解释》第八条规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”根据该规定，在庆丰公司已经支付土地出让金的情况下，庆丰公司必然取得该块土地的使用权。即虽然土地仍然登记在国家土地部门管理之下，人民法院根据现有证据，能认定应该属于被执行人的财产，则可以拍卖执行。

3、国土资源部门对法院拍卖预查封土地使用权未提任何异议

法院对TGT2010-25号土地使用权进行预查封及拍卖的协助执行通知，海滨市国土资源部门接收后并没有提任何异议，并且积极配合法院的预查封及拍卖工作。由此可以看出，海滨市国土资源局对法院的预查封及拍卖行为表示认可。另外，法院对本次的拍卖进行了公告，也没有任何机关或者单位提出异议。由此可见，法院对预查封的土地使用权可以进行拍卖。

三、总结

综上所述，预查封的效力等同于正式查封。就本案而言，在庆丰公司已经交纳土地使用出让金的情况下，庆丰公司必然取得该块土地的使用权。在没有办理土地使用证之前，已经具备转让条件。即虽然土地仍然登记在国家土地部门管理北京最好的牛皮癣医院之下，人民法院根据现有证据，能认定应该属于被执行人的财产，则可以拍卖执行。所以，庆丰公司提出“TGT2010-25号土地使用权因未办理土地使用权登记，尚不属于该公司名下财产，不能被依法强制执行”理由不能成立。

原载于2013年10月13日 河南经济报周末版

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